이재명 대통령 기자회견 일문일답 분석 ② : 부동산 관련 질의 분석

1. 강북 집값 급등과 공급 부족 진단

취재진 질문

"강남 3구 집값은 약세를 보이지만 강북 지역 집값은 빠르게 올라 서민과 중산층의 타격이 큽니다. 현재 정부에서는 그 원인을 무엇이라 진단하고 대책을 준비하고 있나요?"

① 공급 절벽의 원인과 수급 시차 왜곡

대통령 답변

"원인은 수도권 집중과 부동산 불패 신화, 그리고 단기적으로는 2022년 윤석열 정권과 오세훈 시장 취임 이후 허가와 착공 건수가 절반으로 줄어든 탓입니다."

지표 및 논리 분석

2022년 이후 주택 인허가와 착공이 급감한 본질적 원인은 특정 단체장이나 정권의 정책 때문이 아니에요. 한국은행의 급격한 금리 인상과 "러시아-우크라이나 전쟁" 발발로 인한 원자재 가격 폭등 영향이 핵심이죠.

실제 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터 자료에 따르면, 건설공사비지수(2020년=100 기준)는 2020년 1월 99.86에서 2026년 1월 133.5로 33.7% 올랐어요. 특히 2021년에서 2022년 사이 한 해에만 15.1% 뛰었고요.

공사비가 30% 넘게 폭등하면서 사업성이 크게 악화되고 부동산 PF 자금 시장이 급격히 경색된 것이 공급 절벽의 진짜 원인이에요.

또한 주택 시장에는 엄연한 시차가 존재해요. 인허가부터 준공까지 3~5년, 정비구역 지정부터는 8~10년 이상이 걸립니다. 과거 박원순 전 시장 재임 시절 약 393곳의 정비구역이 대거 해제된 여파가 시차를 두고 현재의 공급 부족으로 나타난 측면이 큰데, 이를 전적으로 2022년 윤석열·오세훈 취임 탓으로 돌리는 것은 수급 시차 메커니즘을 왜곡한 진단이에요.

지정과 해제를 한 눈에 겹쳐 보면 시차가 더 분명해져요. 해제가 몰린 시기와 지정이 살아난 시기가 10년 가까이 벌어져 있어요.

해제가 언제, 어디에 몰렸는지 보면 시차의 크기가 드러나요. 서울시가 공개한 재개발 정비(예정)구역 해제 목록 176곳을 연도별로 세어 보면, 2013~2015년 3년에만 122곳이 몰려 있어요. 여기서는 목록이 공개된 재개발분만 집계했어요.

풀린 구역은 재개발만이 아니었어요. 재건축도 같이 풀렸고, 오히려 재건축이 더 많았어요. 서울시가 국토교통부에 제출한 2012~2014년 상반기 집계를 보면, 해제된 132곳은 재건축 76곳·재개발 44곳·기타 12곳이에요. 흔히 ‘뉴타운 해제’로 기억되지만, 낡은 아파트를 다시 짓는 사업과 동네를 새로 개발하는 사업이 함께 멈춘 거예요.

구역 지정은 2021년 이후 다시 늘고 있어요. 다만 정비구역 지정부터 준공까지 8~10년이 걸리는 만큼, 지금의 지정 증가가 실제 입주 물량으로 나타나는 시점은 2030년대예요.

연도별로 보면 증가는 최근 2년에 몰려 있어요. 아래는 현재 존속 중인 구역을 지정 연도로 센 값이에요.

정리하면 이래요. 2022년에 착공될 물량은 2022년에 정해지지 않아요. 정비구역 지정부터 준공까지 8~10년이 걸려요. 2022년에 착공하려면 2010년대 중반에는 이미 구역으로 지정돼 있어야 했다는 뜻이에요. 그런데 재개발 구역 해제가 가장 몰린 때가 바로 2013~2015년, 3년에 122곳이에요.

반대로 오세훈 시장 2기가 시작된 2021년 이후로는 지정이 연평균 17곳에서 35곳으로 늘었고요. 취임이 원인이라면 방향이 반대로 나타나야 해요. 여기에 공사비가 30% 넘게 오르고 금리가 급등하면서 사업성이 무너진 게 2022년 이후 인허가·착공 급감의 실제 배경이에요. 두 사람의 취임 시점에 원인을 몰아붙인 진단은 시차도 숫자도 맞지 않아요.

② '평탄화' 발언과 서민 고통과의 괴리

대통령 답변

"강남은 꼭대기, 다른 데는 낮았는데 강남은 내리고 외곽은 오르는 일종의 평탄화 작업이 진행되는 것 같습니다."

지표 및 논리 분석

서민과 중산층이 주로 거주하는 강북 및 외곽 지역의 집값 상승은 소득 대비 주택가격 비율(PIR)을 높여 실거주자의 주거비 부담을 극대화해요. 강남 집값이 멈춘 사이 강북이 오르는 현상을 양극화가 해소되는 듯한 '평탄화 과정'으로 해석한 것은, 내 집 마련이 불가능해진 무주택 서민들의 현실 고통과 가파른 주거비 상승 압박을 다소 안이하게 바라본 시각이라는 비판을 피하기 어려워요.

대통령이 말한 ‘평탄화’를 숫자로 보면 이래요. 2026년 8월 한 달 동안 서울 집값(주택종합)은 평균 0.97% 올랐는데, 성북 1.83%, 노원 1.77%, 서대문 1.64%, 중랑 1.53%가 평균을 크게 웃돌았어요. 같은 달 강남구는 0.18%, 서초구는 0.01% 내렸고요. 강남이 내린 폭보다 외곽이 오른 폭이 열 배 가까이 큽니다. 격차가 좁혀진 게 아니라 아래쪽이 위로 밀려 올라간 거예요.

문제는 이 상승이 전세가 사라지고 월세로 돌아서는 흐름과 겹친다는 거예요. 서울 아파트 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 2017년 4월 34.4%에서 2026년 4월 49.8%로 올라, 전세(50.2%)와의 차이가 0.4%포인트까지 좁혀졌어요. 2023년 정점 이후 3년 사이 전세 거래량은 38% 줄었고요. 지난 8월 서울 주택종합 평균 월세는 131만 3000원으로, 2015년 7월 통계 작성 이래 처음 130만 원을 넘었어요.

고액 월세는 이제 강남만의 일이 아니에요. 올해 1월부터 9월 13일까지 노원·도봉·강북구에서 체결된 월 200만 원 이상 아파트 월세 계약은 156건으로, 지난해 같은 기간 63건의 2.5배예요. 특히 강북구는 15건에서 69건으로 네 배 넘게 늘었어요. 월 300만 원 이상도 1건에서 12건으로 뛰었어요.

주거비가 오르면 수입에서 쓸 수 있는 돈이 그만큼 줄어요. 월급은 그대로인데 월세가 오르면 생활비를 깎는 수밖에 없어요. 2024년 주거실태조사에서 임차 1인 가구의 25.2%가 소득의 30% 넘게 임대료로 내는 ‘주거비 과부담’ 상태였는데, 그 뒤로 월세는 더 올랐어요. 강남 집값이 몇 달 내린 것은 그 집을 살 수 있는 사람들의 자산 이야기이고, 외곽 월세가 오른 것은 당장 이번 달 통장에서 빠져나가는 돈의 이야기예요. 두 변화를 같은 저울에 올려 ‘평탄화’라고 부르기는 어렵죠.

2. 전세제도 폐지 발언 논란

취재진 질문

"과거 전세 제도에 대해 '한국의 특이한 사금융 제도이자 서서히 사라져야 할 제도'라고 하셨는데, 여전히 사라져야 할 제도라고 생각하시나요?"

대통령 답변

"'사라질 것'이라고 한 것으로 기억합니다. 사라질 것이라고 했지, 제가 언제 '사라져야 한다'고 했겠습니까. 그러면 질문이 의미가 없어지죠? 그걸로 대체하겠다."

시장 지표 및 정책 관점의 검증

질문의 핵심은 어휘가 아니라 방향이었어요. 대통령이 전세를 없애는 쪽으로 가고 있느냐는 확인이었죠. 그런데 답변은 "사라져야 한다고 말한 적 없다"에서 멈췄어요. 말의 꼬투리를 잡았을 뿐, 정부가 어디로 가고 있는지는 그대로 남겨 둔 거예요.

그 사이 시장에서 대출 규제와 토지거래허가구역 지정이 겹치며 전세 물량이 마르고 있다는 분석이 나와요. 서울 아파트 월세 비중은 2026년 4월 49.8%로 전세(50.2%)와 사실상 같아졌고, 전세 거래량은 2023년 정점 이후 3년 새 38% 줄었어요. 정책이 밀어낸 결과인지 시장이 알아서 줄어든 것인지, 그걸 가르는 질문에 대통령은 답하지 않았어요.

3. 부동산 문제 해결 및 소통 방식

취재진 질문

"부동산 문제를 임기 내에 완수하겠다고 하셨는데, 국민 및 이해관계자들과 어떤 방식으로 소통하실 계획인가요?"

대통령 답변

"이해관계자들과의 직접 만남도 필요할 테고, 부동산 커뮤니티 이런 데도 있던데 그분들과 이야기를 해 보든지... 좋은 방법이 있으면 알려 주시면 참고하겠습니다."

시장 지표 및 정책 관점의 검증

취재진은 국민 및 이해관계자들과의 소통 방법을 물었어요. 그런데 답변은 방법이 아직 없다는 걸 보여줬어요. "직접 만남도 필요할 테고", "이야기를 해 보든지", 전부 정해지지 않은 말이에요. 그리고 마지막은 “좋은 방법이 있으면 알려 주시면 참고하겠습니다”였어요. 임기 내 완수하겠다는 과제의 소통 방식을, 묻는 사람에게 되물은 거예요.

부동산 정책은 이해관계를 조정하는 일이 본체예요. 집을 가진 쪽과 못 가진 쪽, 재건축 조합과 세입자, 대출 규제로 갈리는 실수요자까지 이해가 정면으로 부딪혀요. 그래서 누구와 어떤 자리에서 무엇을 결정할지가 곧 정책의 성패예요. 답변에는 기구도, 절차도, 일정도 없었어요. "만나보겠다"는 말만으로 임기 안에 끝낼 수 있는 일이 아니에요.

종합 요약

세 질문은 모두 쟁점을 정확히 짚었어요. 공급이 왜 멈췄는지, 강북 집값 상승을 어떻게 볼 것인지, 전세 제도를 어디로 끌고 갈 것인지. 문제는 답변이 질문까지 닿지 않았다는 점이에요.

공급 절벽의 원인으로는 전 정권과 오세훈 서울시장이 지목했지만, 같은 기간 건설공사비가 6년 새 30% 넘게 올랐고 금리가 급등한 사정은 언급하지 않았어요. 정비구역 해제의 여파를 짚은 대목도 시차를 함께 봐야 해요. 지정이 다시 늘기 시작한 건 2021년 이후인데, 그 물량이 실제 입주로 나타나는 시점은 2030년대거든요. 어느 쪽도 지금의 공급 부족을 혼자 설명하지 못해요.

‘평탄화’라는 표현은 숫자와 어긋났어요. 2026년 8월 강남구가 0.18%, 서초구가 0.01% 내리는 동안 성북구는 1.83%, 노원구는 1.77% 올랐어요. 같은 시기 서울 아파트 월세 비중은 49.8%로 전세와 거의 같아졌고, 노원·도봉·강북의 월 200만 원 이상 월세 계약은 1년 새 2.5배가 됐어요. 전세 질문에는 ‘사라질 것’과 ‘사라져야 한다’의 차이를 짚는 데서 답변이 멈췄고, 소통 방법을 묻는 질문에는 기구도 절차도 일정도 나오지 않았어요.

부동산은 대통령이 임기 안에 끝내겠다고 한 과제예요. 그만큼 이번 회견은 방향을 확인할 자리였는데, 확인된 건 많지 않았어요. 물어야 할 것을 물었는데 답이 그만큼 돌아오지 않았어요. 아쉬운 기자회견이었어요.