도심 유휴 상가·업무시설 등의 주거전환 및 임대주택 공급 촉진에 관한 특별법안

최근 전월세 수급 불안이 지속되는데, 신규 택지 조성이나 재건축ㆍ재개발을 통한 주택공급은 입주까지 상당한 시간이 필요한 상황임. 도심에는 상권 변화, 업무수요 재편 및 건축물 노후화 등으로 장기간 공실 상태에 놓인 상가ㆍ업무시설ㆍ숙박시설 등이 적지 않으나, 현행 제도는 이를 안전하고 품질이 확보된 주거시설로 전환하여 활용할 수 있는 체계가 미흡함.

현재 비주택을 주거시설로 전환하려면 건축물 용도변경, 도시계획, 주차장, 소방ㆍ피난, 공공주택 매입, 민간임대주택 등록 등 여러 법령에 따른 절차와 기준을 각각 거쳐야 함. 기존 건축물의 구조적 특성을 고려한 합리적인 기준과 통합적인 인허가 절차가 부족하고, 공공주택사업자의 매입ㆍ임차 및 민간사업자에 대한 금융지원 근거도 충분히 정비되어 있지 않아 사업 추진이 곤란함.

이에 도심의 장기 공실 상가ㆍ업무시설 등을 대상으로 주거전환촉진구역을 지정하고, 주거 적합성 및 안전성 심사를 전제로 건축ㆍ주차ㆍ도시계획 기준의 특례와 통합심의ㆍ인허가 의제를 적용하도록 하고, 아울러 공공주택사업자의 매입ㆍ임차ㆍ공동사업, 주택도시기금 및 재정 지원, 민간의 장기임대 공급을 촉진하는 한편, 임대의무기간ㆍ임대료 증액 제한ㆍ보증금 반환보증 등 공공성 확보 장치를 마련하려는 것임. 이를 통해 도심 공실 문제와 전월세 공급 부족 문제를 함께 해소하고, 청년ㆍ신혼부부ㆍ고령자ㆍ직장인 등 다양한 가구가 직주근접형 주거시설을 안정적으로 이용할 수 있도록 하려는 것임.

주요내용

가. 국토교통부장관은 도심 유휴 비주택의 주거전환과 임대주택 공급을 촉진하기 위한 기본계획을 5년마다 수립하고, 국가와 지방자치단체는 공실 현황 및 주거전환 가능성에 관한 실태조사를 실시하도록 함(안 제6조 및 제7조).

나. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 장기간 공실, 교통 접근성, 기반시설, 주거수요 및 건축물 안전성 등을 고려하여 주거전환촉진구역을 지정할 수 있도록 하고, 주민공람ㆍ관계기관 협의 및 지방도시계획위원회와 건축위원회의 공동심의를 거치도록 함(안 제8조부터 제13조까지).

다. 토지ㆍ건축물 소유자, 공공주택사업자, 지방공사 및 일정한 요건을 갖춘 민간사업자가 주거전환사업을 시행할 수 있도록 하고, 집합건물은 사업 대상 전유부분 소유자의 동의와 공용부분 변경에 필요한 관리단 결의를 갖추도록 함(안 제14조부터 제16조까지).

라. 사업계획 승인 시 건축허가ㆍ용도변경, 개발행위허가, 주차장 및 소방 관련 절차 등을 의제하고, 주거전환촉진구역 지정과 지구단위계획 절차를 연계하는 한편, 안전ㆍ품질기준을 해치지 않는 범위에서 건축 및 주차기준을 합리적으로 완화할 수 있도록 함(안 제17조부터 제22조까지).

마. 기존 임차상인에게 사전통지와 의견제출 기회를 부여하고, 임대차 종료ㆍ이전ㆍ재입점 등 상생방안을 사업계획에 포함하도록 함(안 제23조).

바. 전환주거시설을 공공임대주택 또는 등록민간임대주택으로 공급하도록 하고, 지원을 받은 민간사업자에게 10년의 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 보증금 반환보증 가입 의무를 부과함(안 제25조부터 제29조까지).

사. 공공주택사업자의 매입ㆍ임차ㆍ매입약정 및 공동사업, 주택도시기금과 보증기관을 통한 금융지원, 재정ㆍ세제지원 및 주거전환지원센터 설치 근거를 마련함(안 제30조부터 제34조까지).

아. 거짓이나 부정한 방법으로 승인 또는 지원을 받은 경우 승인 취소, 지원금 환수 및 제재부가금을 부과할 수 있도록 함(안 제36조 및 제37조).